浙江在线-住在杭州网杭州3月27日讯 其实城市就像一个小孩子，从时间范畴来看有一个从生长期到成熟期的过程。从空间范畴来看有一个从向外拓展，最终走向城市内部更新的过程。

　　杭州的城市化进程一直在加速推进，在城市化加速推进的过程当中，我们商业地产商在扮演一个什么样的角色？

　　2017年3月24日，杭州几位举足轻重的地产大咖，齐聚中豪国际，以精英早餐会的形式，论道城市更新。

　　浙江省著名房产研究和评论专家、现任浙报传媒地产研究院院长丁建刚

　　杭州独立评房研究院院长李坤军

　　中豪房产副总经理高银华

　　杭州透明房产研究院院长方张接

　　互腾机构执行总裁周峰

　　浙江日报大地产中心主任助理胡灵波(精英早餐会嘉宾主持人)

　　主持人胡灵波：其实城市就像一个小孩子，从时间范畴来看有一个从生长期到成熟期的过程。从空间范畴来看有一个从向外拓展，最终走向城市内部更新的过程。

　　杭州的城市化进程一直在加速推进，在城市化加速推进的过程当中，我们商业地产在扮演一个什么样的角色？

　　丁建刚：城市更新，催生了新型商业板块的形成

　　城市的变迁、变化，首先是向外拓展的过程。之前因为杭州是很小，杭州只是比拉萨大一点的小城市，余杭、萧山没有进来。城市的版图结构变大以后先是铺点，现在又回到市中心的更新改造，不仅仅是物理的一些更新改造，还有一些物态理念的持续性的变化。比如说原来最市中心的比如说凤起路、武林路、新华路这些店铺，现在的商业价值就大大降低。但是大型的综合体，沿着地铁沿线的、人口聚集比较多的、新型的一些商业板块就形成了。其中就包括了我们所在的城东新城。

　　城东新城是几个枢纽，一个是高铁枢纽，一个是地铁枢纽。现在杭州已经建成只有1.6条线，1号线一条，2号线不到一半，4号线算是0.2条、0.3条，但是就在彭埠这个地方形成一个两条线的交汇的枢纽。

　　城东新城同时又是城市板块的枢纽。所谓板块的枢纽，就是城东新城不是一个像有些城市高铁新城市，原来的城市20公里、30公里，不是这样的，离武林门只有5公里。而且原来这个地方就有诸多的居民在。现在我们经过城市的更新改造之后，新兴的商务氛围、商业氛围完全不一样。

　　如果说你过去几年没来火车东站、城东新城这个地方，你过来一定是找不到路的。所以我认为这是一个板块的枢纽，南面就是钱江新城，往东现在叫艮北新城，但是跟我们这个地方要隔了一条沪杭高速，现在东西向的路网全部通了。往北就是城市非常密集的华丰、丁桥，包括艮山东路北部的板块。往西就是市中心。整个是被诸多的板块包围着。钱江新城的功能又是一个CBD功能，而且从去年进来，经过16年、17年建设之后，政府的带动，注入的金融企业、房地产企业、服务型的机构进驻，钱江新城无论是写字楼也好，商业氛围也好，现在已经是非常成熟了，甚至有一些外溢，外溢到城东新城来。

　　我个人还是钱江新城的顾问，钱江新城和城东新城是同一个单位在管理，仅仅隔了一条艮山西路。无论是商业也好，商务也好，还是住宅也好，大家看到和钱江新城还是有一定的价格梯度差，这就使得我们这块的商务也好、商业也好，居住也好，有大量的中高端的，现在地价已经到三万六千多了，楼盘的售价已经达到四万了。所以未来一两年，或者是两三年时间，我认为会迎来一个城市更新改造的示范区，原来大家认为东站这里有点像城乡结合部，会焕然一新。同样，在新塘路汽车东站那块，就是一年时间一下子就变化了，所以这个地方我觉得是一个城市更新改造的样板区、示范区，同时居住人群非常多，而且多样化的商业业态，又比较密集，恰恰弥补了南部钱江新城核心区居住小区少和北部的丁桥、华丰板块商务和商业不足的功能。包括艮北新城，虽然也有规划大型的商业综合体，但是时间上恐怕和城东新城核心区块还有一定的距离，它还在规划。

　　主持人胡灵波：城东新城既有商贸看好的地段优势，又有城市配套的优势，加上人口的集聚作用。在这样的区域板块里的城市综合体应该扮演什么样的角色会，才能匹配这个区域的定位？

　　丁建刚：城东新城有点像上海的虹桥，需要迎合一些更时尚、更快捷、商务人士的需求

　　当时城东新城规划就是商业和商务密集的区域，这点看来是对的。有人简单地讲，高铁新城济南到福州的客人到杭州中转，把他们吸引来，不是这样的。因为这个地方本身就有大量的居民，因为在未来几十年甚至更长时间，理论上人人都离不开高铁，因为我国是第一高铁大国，我在中国的东部乃至中西部出差都会坐高铁，现在哪怕是到深圳、昆明都有可能坐高铁，到北京、天津就更不要说了，到济南、河北、武汉、长沙等等这样一些地方都坐高铁，理论上未来旅游、休闲、商务会更占据人们生活中重要的时间和部分。

　　所以离高铁近会带来非常大的便捷，不是说给中转的，而是给这些城市中的商务人群、比较忙碌的人群、也愿意生活速度快一点的人群，给他们提供便捷，无论是工作也好，还是生活也好。比如说从城西过来一个小时，如果住在旁边的人，现在已经在上海吃早饭了，你才到火车东站，整整差了一个节拍，完全不一样。有一部分人就愿意住到这个地方，而且还是浙江省的高速的枢纽，到空港也很近。所以我说这些人群就应该是那些时代感比较强的，商务人士、年轻的人士，更愿意搭乘高铁，更愿意在城市比较有活力的板块生活的人群，对他们来说是更有吸引力。

　　从这个角度来讲，现在的城东新城有点像上海的“虹桥”。

　　主持人胡灵波：上海的虹桥从国家层面来看已经不是上海的城市概念，是全国的虹桥。我们的城东新城也一样，可能在未来，当然这里有个时间段，现在是浙江省的城东新城，或者是杭州的城东新城，也有可能未来尤其是在杭州举办了G20世界性的盛会以后，可能到杭州这个城市往国际化的城市迈进的时候，也有可能变成一个全国的城东新城。

　　主持人胡灵波：G20以后，杭州已经进入一个快捷键的趋势，更新非常快。但是从目前来说，中国的模式更多是项目实施驱动，就是靠项目来实施驱动，跟国外还是有一些区别的。如果从项目实施驱动来说，城东新城内什么样的城市综合体，目前是比较值得买的？

　　李坤军：中豪国际对城东新城的区域配套，具有破解性的标杆意义

　　其实我觉得中豪的名气与它在整个城东开发的地位，名气是被低估。城东很多的商圈我们梳理的话，中豪房产最早做了凤起东路的商圈，五福现在也成为区域的核心。在这个之后，中豪去下沙也做过，再回来以后我们又做了一个中豪国际的综合体。我觉得首先中豪有这样一个经验，在整个城东做商圈的能力已经得到了完全的验证，并且所做得几个商圈确实都成为区域当中的核心，这是它最先天具备的条件。

　　第二，虽然城东新城规划了大量的综合体，但是我觉得到现在为止，城东新城做出来非常有影响力的综合体还是不太多的，甚至基本上还没有。为什么城东新城之前也卖了一些综合体，比如说中豪国际边上也有一些楼盘在卖，把商铺分割出来卖，但是据我们对商业的了解，以及对于品牌商的喜好来讲，真正意义把商铺单独拿出来卖的综合体，未来做好的可能性非常低，从这个角度来讲，像中豪国际这样的综合体，自持部分达到了51%，酒店和酒店下面的商业是持有的，写字楼有2万多方也是自己持有的，完全保证未来品牌商家入驻有可控性。

　　第三，我觉得中豪的运营，最重要是他们有运营的经验存在，我至少觉得从购物中心在整个凤起东路这块扮演的角色，中豪积累的招商、运营的经验，一定会转移到这块。所以我觉得城东新城缺乏一个全面的综合体的情况下，中豪国际首先扮演了一个破解的作用，这个对于整个城东新城的配套，大家也都知道现在的房价比较贵，地价也比较贵，并且我觉得在主城区的范围之内，以后向城东新城这么大片全新开发的片区，基本找不到了，都是非常小的。在城东新城第二次的崛起过程当中，中豪国际一定会扮演一个非常重要的角色，会让很多人觉得在城东的配套、很多的需求，都能够得到很好的满足。

　　另外，在整个城市东迁的背景之下，钱江新城也好，城东新城也好，未来一定是有机的连在一起，有机连在一起之后这个城市还是平衡的。如果不把中央商务区放在这里的话，整个城市是失衡的。所以我觉得整个城市的东迁的背景下，从它的本身的定位，还有溢出效应来讲，是有非常大的能力，这是我们未来非常看重的一点。

　　主持人胡灵波：作为一个企业，尤其是我们现在新经济的冲击下，在办公选址考虑什么因素？在企业的发展上、员工的一些需求上，对商业物业办公空间会有哪些需求？

　　周峰：未来的写字楼，员工满意是一个非常重要的考量标准

　　未来的写字楼员工满意是一个非常重要的考量标准，原来做得写字楼基本上都是考虑老板，考虑“面子”。

　　我们选中豪之前也是经过一轮纠结。因为按照整个城市的布局来说，我们认为房地产还是一个比较前端的行业，我们公司成立的时候是在市民中心，规格还是比较高的，我们以前选在西子国际，我们这样的企业还是会比较考虑形象。我们11年基础打下来以后，我们认为这样的企业考虑第一个是轻运营还是重运营，一般企业都是轻运营，现在在没有更好的资金出口的情况下，亦轻亦重还是很重要的，让企业有安全感，所以我们在买中豪国际写字楼的时候，车位也是配的，自用，我的总监让他们有车位停，所以我跟胡坚两个人多次提到车位，给员工安全感。

　　第二，我们买这个楼不希望这个楼就高大上，希望在西子国际我们进去的时候也经历了一个过程，没地方吃饭，杭州大厦开之前西子国际是很冷冰冰的一个写字楼，这里是活的，有大量的商业配套，这个很重要。

　　第三，出行这块地铁是非常重要的考量，因为对员工而言，未必说买不起车，车子买得起，但是用车的成本是很高的。西子国际楼下的停车场停车很贵，要1200元一个月，地铁是一个非常重要的因素。再一个考虑到实际的企业战略。因为我们是一家新公司，我们也在考虑老公司办得很困难的情况下，为什么我们要出来自己租，还是看到上海一些比较成功的模式、经验，所以我一半的时间是跑上海，我们一些项目也在上海。我认为杭州它的城市模式跟上海的城市模式差距还是在的，所谓的沪杭同城需要一个纽带，现在如果去上海两个选择，自己开车两个小时，到了上海以后必须在三点钟进城，否则高架开不来的，8点以后才能出来。所以高铁成了我们一个很大的选择，但是现在还没搬进来的情况下，可能更多考虑的是我要开车，因为高铁动车来回到办公地址和我家还是有点距离，但是如果我在这里办公，周一的例会开完了下午就到上海开会去了，这里是考虑的一个点。

　　再一个为什么选择这个板块？更早的时候更倾向于在世纪城板块选择，因为那边的氛围更好，政府打造也好，写字楼整体的示范效应出来的情况下，我们也是考虑世纪城，但是最后落户在城东新城，杭州之门跟东大门还有区别，杭州之门是需要时间沉淀的，城东新城是成熟的，将来交付的时候这里已经非常成熟了，我们也是考虑到这块。

　　当然还有一个很大的决定的因素，我们拿中豪的时候是实实在在是自用的，所以我们选择了中豪国际这样一个物业来做。我们买了写字楼和车位之后，还有酒店式公寓，办公居住都在一起。酒店式公寓的考虑有两点，第一我们都限购限贷了，买不了住宅，而且酒店式公寓对我们来说一方面是资产，我还有一个出口。第二方面，我们作为自己休息和平时实在来不及的时候，加班也好，或者出的远差也好，可以住在公司边上。当然租赁的需求也可以的，允许我的员工租我的公寓，对员工来说也是一个安全感的体现。

　　主持人胡灵波：就“城市更新”而言，本身是一个超过万亿的大市场，我们也可以说城市更新可以为商业地产开启下一个风口，现在我们的主办方高总，是不是你们也看到了这么一个在城市更新过程当中，商业地产的价值所在，然后你们在这块领域上一直在深耕深耕，我们也知道中豪作为一家杭州本土的房地产开发商，在这块上有非常成熟的开发经验，也走了很长一段路，可不可以跟我们做一下分享？

　　高银华：中豪房产专注于老城区的破旧立新，区域价值重塑

　　很高兴跟行业的大佬做一些交流，更新城市这个主题对我们企业特别有意义，我们目前做得是留用地，留用地就是破旧立新的问题，老城区的城中村拆掉，把旧的拿掉造一个新的出来，就是对区域价值的重塑过程。

　　城东新城第一个是城市东大门，第二个城市功能是杭州市和华东地区最重要的交通枢纽，这两个就决定了它的城市地位。第二个部分它跟杭州城市的关系和钱江新城一期和二期的结合度，是给钱江新城和整个城市做重大配套，随着杭州国际化过程中它的价值和地位越来越高，如果在这个基础来看，城东新城商业价值未来还是有很大空间。只要钱江新城很好的，它的价值基本上同步来带动，这是宏观面上的。

　　第二破旧立新在哪里呢，我们还回到城东新城老的城市基础来看，城东新城本来就是居住区，既有城中村，也有老的安置房集中区。第二这里还有一个很重要的商贸区，原来东站有大量的专业市场，东站小商品市场也好，汽配城市场也好，这些市场都是围绕城东新城交通枢纽形成的产业关系。在这轮破旧立新的过程当中，如果我们原有专业市场随着网购的兴起，专业市场空间越来越小了。商业企业本身就存在转型升级的问题，已经形成自己品牌的，已经有自己商业网络的企业，就应该走出市场，走进写字楼。原来杭州也有类似的板块，就是城站板块，原来有大量的商贸企业，有老的商贸企业，也有外来的企业在里面设分公司，这里成长大了以后再进入市区的核心区，城东新城的商贸就是承接这个功能，我们这个项目后来做了很多的写字楼，就是这个意思。我们发现这里的写字楼很好卖也有这个特点，破旧立新既要把原来旧的部分集中，然后转型升级，为整个区域产业做培育。另外一个是增量，我们中豪是一个本地的企业，我们只是在一个商业领域做。最早做望江国际，望江国际是三栋写字楼，四栋酒店加一个5万方的裙房，主要是随着钱江新城企业总部多，所以我们做这么一个项目。第二个项目，就是凤起东路上的项目，五福天地更纯粹，就是总部经济加上写字楼，商业部分是服务周边，写字楼就是承接钱江新城企业总部的概念，其实就是符合周边城市定位的功能来做的。再下去就做了下沙的项目，下沙是酒店式公寓+写字楼+酒店+商业，混合度高一点，那个项目做下来也接受度很高。最后做这个项目的时候，就把前面的项目做了很多的归纳和总结，再结合城东新城先有几个必须做，酒店必须要做，酒店一做对整个项目的提升，内生需求服务，第二对周边有服务功能，我们做了五星级标准的酒店，自己运营。第二做了三栋写字楼，是两个概念，第一是要承接钱江新城外溢的客户，因为钱江新城这两年的发展很快，行政中心已经进去了，所以外溢出来，这种外溢既有价格杠杆的作用，这些中心停车不方便，吃饭不方便，下班以后车都不好打。这是写字楼的部分。还有就是城东新城原先的商贸企业的需求，城东新城原先的物业基本拆迁了，企业也面临着在外租赁的境况，现在中豪国际又满足了他们回归的需求。

　　还有一部分里面做酒店式公寓。为什么做酒店式公寓呢，希望整个项目形成一个完整的生态链，有酒店，有写字楼，员工要解决居住的需求，我这里也能解决过渡性的居住问题。

　　在这个上面做了大量的商业，我们整个项目的商业有三块构成，酒店下面有近2万方的裙房，这个裙房里面做了一个60桌到90桌的1100方的宴会厅。一个是面对百姓，一个是面对企业的。面对江干区的百姓办酒席都是要50桌以上的，50桌以上的酒店钱江新城只有洲际能办，其他都不能办，所以我们就做了这个宴会厅，这是满足周边老百姓的刚需。第二是企业的年会，还有一个大型的商务活动。另外一个也是结合城东新城商贸企业的基础，因为商贸企业是搞各种各样会议是最多的，所以对这些企业提供方便，其实也是增加整个项目的功能能力。

　　另外一个是商务。城东新城未来的发展也会有大量的商务，钱江新城其实是国际性的功能，就是一个洲际和一个大剧场，会务功能有局限，但是城东新城有大量的商贸企业，商贸企业跟会展天生联合在一起，商贸促会展，会展促商贸。我们杭州市以前开房交会主要是在世贸，后来在和平。其实就是这个功能，这个功能对整个区域都有很大的帮助，我们后来做得项目里面，只要这个区域可能都会做大型宴会厅，未来杭州G20以后到亚运会之前，这段时间杭州有130多个国际活动，这些活动都有会场的需求，这种会场的需求你能提供就给你的项目带来好处，这是未来我们看好的区块。另外我们会做一个相对来说服务周边百姓的餐饮。

　　另外还有三栋写字楼有下面有2万多的裙房是招商引资，周边的银行，因为城东新城的发展基本上夷为平地，原来的企业、银行都被拆掉了，所以我们要把银行引进来，然后星巴克这种等等其他的商业都补充进去，地下1层还有部分的商业，整个商业加起来可能会达到四、五万方的商业体量。中豪国际本身就形成一个完整的生态系统，这个也是从做望江国际、五福天地自己这么多年下来总结出来的经验。因为这个项目本身有很好的城市形象面，新塘路和环站东路，这是很重要的标志性的道路，目前为止这个项目是整个区域里面城市展示面最好的，档次也是最高的，不管是硬件也好，配套也好，星级酒店，商业，涵盖的，业态组合比较完整，既能保证项目自身的运营，又能服务整个城东新城和周边百姓。

　　主持人胡灵波：高总非常好的跟我们分享了他们做中豪国际这个项目的一些经验。第一方面可能是站在城市发展的角度来说，我相信城东新城跟原先的城站又有不一样的地方，他看到城市发展脉络过程当中，对商贸企业的需求，城市发展的需求，城市更新的需求，选址在这块上，以后建成如果从高铁站走的话都可以看到这个项目。第二这个项目很接地气。刚才讲到包括一些宴会厅的设置，甚至商家主动找到他们进行合作，要求来入驻，证明他们的调研工作非常扎实，形成自己的小生态链，所有的业态都有，自己就是一个“小城市”。

　　我们现在讲很多城市综合体，其实是一个伪城市综合体，有些物业形态是缺失的，但是我自身就可以完整很多的城市功能，给综合体内的业主服务的同时，还能考虑周边，甚至考虑原住民的需求，这是非常难得的，我相信这就是为什么中豪能够在这条路上走的越来越远的原因，从一代到二代越来越完善的原因。

　　其实城市更新也一样，这个当中一直在变化，理念也是一直在进步的，包括全国各个城市其实城市更新的理念、特点都是根据自己的特点做一些变化的。从城市更新的角度来说，杭州的商业地产相对来说跟住宅相比是偏落后一点。如果在城市更新加快的情况下，杭州商业地产会不会改变目前比较缓慢的发展步骤？

　　方张接：杭州的写字楼、商业地产，将会形成一个从需求端明显的上升期

　　如果说到前些年确实商业地产发展相对比较落后，从统计数字上来说问题会更多，前些年我个人确实对商业地产有一些不太好的看法。但是特别是最近几年下来或者是去年下半年以来，出现了一些非常积极的好转现象，甚至可以说有了一些比较好的机遇出现。城市限购以后，非常旺盛的购买力肯定有个外溢的需求，因为现在整个货币的背景，并没有随着限购而发生改变。钱不是问题，问题是有钱。自从限购以后我们购买力外溢到商业地产的现象非常明显，以前正常的状态下，住宅和商业地产成交比例甚至是二八比例，甚至是15%对85%的比例，限购之后商业地产成交比重的上升非常明显，购买力外溢到商业地产的情况非常明显。这是一个短期来说商业地产的机遇。

　　从中期来说，整个市场商业地产这块供求关系改善的情况会日益凸显，这是从供给端来说。前些年问题出在供给端上。比如说从2010年以来，商业地产在土地供地是超过市场的接受度。10年我们的商业土地出让中商业的出让比例占到50%，这是最高的一年。之后几年有百分之三十几的比重。

　　这几年商业土地供应端明显减少，去年商业的比例已经不到20%。随着供应端的改变，未来几年商业的供求关系会得到明显的改善，明显的供过于求的情况会渐渐得到扭转。

　　如果从长期的机遇来说，还是杭州城市整体的经济问题。我们注意到一个数据，杭州是继北上广深之后第五个第三产业比重突破60%，这其实是一个非常好的现象。我们说第一产业农业需要的是农田，第二产业工厂需要厂房，第三产业服务业比重的上升，主要需求就是写字楼。所以第三产业的比重的上升对写字楼的需求量会有一个明显的提升。现在杭州刚刚过60%，北京这样的城市比重是80%。这几年因为杭州的信息产业发展比较快，包括互联网经济，随着这块的发展，杭州现代服务业第三产业比重上升的速度也会继续加快。长期来说，会对我们的写字楼、商业地产会形成一个从需求端会有一个比较明显的上升。

　　丁建刚：现在商业第一内涵扩大，第二外延突破了原来的想象力。

　　比如说香港，写字楼非常多，公司都在写字楼里面，并不是在哪个地方开一家医院，就是写字楼就是一个诊所，有些专门做一件事情，比如专门做B超的，做完之后你到各个医院都可以用，这些商业是我们原来没有想到的，这是第一点。

　　刚才方院长说的服务业，服务业是一个社会进步和现代化的一个重要的指标，后城市化和现代化的一个重要的标志。现在我们所做得这些事情理论上来讲都是服务业，特别是李坤军先生现在自己去创业了，就是服务业，这些服务业需要大量的，而且裂变出来很多这种需求。原来我有个单位，但是现在大量的裂变，人们追求自由，追求自我的裂变。比如说早教、心理咨询等等，原来我们都没有想到的需求，都在综合体里出现了。

　　李坤军：在行业裂变过程中也产生一个现象，就是单栋写字楼的承租，远远不及在综合体里面，所以从租金的回报来看，综合体的写字楼租金回报远远高于单一功能的写字楼的回报率高。

　　高银华：具有很强符合功能的城市综合体，未来其实还有很大的作为的。

　　综合体的内涵这几年出现更大的丰富，我们还有很多的业态没有进来，大健康的综合体没有出来，还有体育的综合体没有出来，城东新城我建议可以做一个汽车综合体，可以做一些汽车城，汽车的这些功能可以进去。第一商业综合体的内涵还可以丰富。第二，综合体本身需要一个完整的功能链才能支撑，光是太过单一的综合体，生存价值一年一年在下降。有很强的复合功能，又有一定的混合度。未来其实还有很大的作为。

　　主持人胡灵波：商业地产租售比是一个非常重要的衡量标准，怎样看待这个标准的？另外，在目前的限购背景下，比较适合购买什么样的物业？

　　方张接：现在商业跟住宅的价差非常明显，价格的低洼效应非常明显。这么多年的租金收益率都有一些不错的机会，都有一些非常好的项目，租金收益会比较高。在住宅价格已经比较大的上涨的情况下，你寄希望于依靠物业本身的增值，这里面在目前的情况下是有比较大的风险。恰恰在这个时候，商业地产依靠租金收益率来寻求长期稳定收益的方式会更稳健，或者反而会更加有安全度。

　　主持人胡灵波：证明这个区域里面本身有很强的内生需求在里面，因为这个区域里面有很多专业市场。

　　丁建刚：现在很多专业市场也转型了，做电商了，不用铺子了。

　　高银华：没有转型实际这些小的都在市场里，转型升级大的都在写字楼里面。

　　丁建刚：另外也有一些业态的变化，现在足浴店有可能就开在写字楼里面，用不着去门面了。

　　方张接：野风现代中心在它的7楼开了理发店。

　　李坤军：曾经的体验中心都开在他们19楼。

　　高银华：五福里面有一个高端服装的定制点就开在我们写字楼里面。

　　丁建刚：原来我们完全不能想象的一些业态，商业和商务已经开始模糊了。

　　李坤军：香港很多餐厅都开在七八楼的。其实钱江新城也有，钱禧(同音)开在27层。那天说来福士的顶层也有一层想做会所的，也是挺好的。

　　主持人：大家讲到一个概念，可能就是一栋写字楼其实是一个“小城市”、“立体城市”的功能，售楼处、足浴，甚至是酒店，都在里面，美容美发。

　　李坤军：以前我们唯一的一个考量点就是投资回报率，很多人买酒店式公寓也好，写字楼也好，首先考虑投资回报率。现在观念已经改变了，首先是资产的占有，首先是占有了这样一个资源。

　　主持人胡灵波：城市更新确实是个系统性的革命，政府有这个需求，政府没有这个需求，政府这么多投资去哪里了，首先是这样的。政府比如说杭州出台一个到2020年就是“十三五”规划末，改造178个城中村，最大规模的，是有一个规划的，今年是最重要的一个年段的。政府其实是做了规划引导的过程，开发商可能发现商机点、机遇点，对老百姓来说，其实是一个惠及性，对老百姓来说，城市更新也好，开发商开发也好，比如说中豪这样的物业进来以后，对我来说肯定有时实惠，住在这里有实惠，买他们也有实惠。

　　高银华：城市更新第一个是政府需求，比如说做地，成立各个平台公司，由平台公司负责拆地，第二个大型配套设施的建设，比如说医院、学校。然后是部分的地块公开招拍挂，开发商进来。杭州基本上是这样的，政府来做引导驱动。

　　丁建刚：在城市更新的过程中，政府是一个强势政府，最大的资源都掌握在政府手里，应该做刚才高总说的这件事情，如果政府不驱动的话，这个事情推进不了。如果说政府要注意的方面。第一是科学合理规划。规划实际上是一个城市的最高境界，一旦你规划错了，最后校正非常难的，我们有很多教训，当然有很多成功的地方，钱江新城核心区就是这样，商务太多，高端商业很多，但是中低端的亲民的商业很少，只能有城东新城来弥补。居住功能很少，晚上的时候就变成空城，相互之间的业态的科学合理，钱江新城不是特别合理。第三，应该交给一些靠谱的开发商，这点非常重要。比如说钱江新城一期的时候，当然那是历史形成的问题，当时就给了一些企业总部，大部分都是外地，杭州的不给，抓增量，但是现在拿出来的无论是业态，还是使用上，确实都有一些问题。如果说当时给靠谱的一些开发商，比现在会好一些，这些都很难避免。是政府应该与时俱进，要有前瞻性，要汲取过去的经验教训。

　　主持人胡灵波：政府就是要做科学的规划引导，做顶层设计，把规划放在龙头位置上去考虑。其实为什么有遗憾？我们在这个过程当中，我们在前期的考虑过程当中，可能少掉了一些对土地再生资源的珍惜性。如果能够把土地的集约节约利用起来，交给靠谱的开发商，城市推倒重来的可能性就少了一些。

　　高银华：政府干的第一件事情就是规划，第二是提供公共产品，道路、医院、学校这些公共产品，这些是开发商做不好的。公共产品以外的部分必须通过市场手段进行资源配置，可能这样的做法很好。

　　丁建刚：没错，公共产品不是开发商做的，比如说学校的布局、公立医院的布局、公交、地铁这些肯定要政府做。

　　主持人胡灵波：后G20时代，杭州市域版图拓张、城市化进程再度提速。在此背景下，城市更新热潮，如同新陈代谢一般自然与必然，承载着为杭州未来拓展空间，实现片区再造和推进城市新生的重任。我们希望，在杭州城市发展的过程中，有越来越多的城东新城的更新样板；也希望涌现不仅满足综合体内在需求的同时，承载区域功能的综合体，和像中豪房产这样对留用地具有丰富开发经验的开发商业涌现。