为了探讨餐饮业未来发展方向，近期外婆家做过一次调研。调研结果有些出乎人的意料，这些年，大型超市的营业额要么停滞，要么下滑，很难有单店的营业额是上升的。反过头来，只要位置得当，那些便利店的营业额都在上升，便利店的经营涨幅，远远跑赢那些大型超市。

　　外婆家由此得出结论，当下的商业，已步入到以便捷和个性需求的时代。发达如日本东京，其便利店密度之高、服务之完善、经营业绩之良好，远甚于大型超市。外婆家后来新创立的品牌，基本围绕着单一细分市场来做文章，“蒸年青”蒸年青、“你别走”你别走、“蟹小宝”蟹小宝、“猪爸”猪爸等，都是如此。

　　我们未必能说，我们正在作别一个“大而全”的时代，但至少，“小而美”的商业经营时代正在快步到来。

　　以大型购物中心和大型超市为代表的集合式商业模式，曾极大地改变了我们的生活。现在，每每到了节假日，很多人拖家带口，还可以在购物中心逛上一天。然而，这种商业模式的弊病也在显现。譬如说，每次去购物中心，我们都得开车，拥堵的时候，找个停车位也要半天。再譬如，越来越多的购物中心，都长着同一张面孔，类似的陈列、类似的品牌、类似的业态构成，时间一长，心生审美疲劳。而购物中心动辄10万方、20万方的规模，体量都很大，要找寻到一件商品，并不容易。

　　随着电商的崛起，购物中心受到的冲击也越来越大。当下很多购物中心，大多靠着餐饮在撑场子。

　　在购物中心陷于停滞之时，过往不太起眼的以底商为代表的社区商业，却开始“野蛮生长”。这类只做周边500—800米步行生意的商业模式，正在极大地改变我们的日常。除了传统的吃喝玩乐，这类商业正汇聚越来越多的业态：家居、家装、儿童培训、托管教育、精品酒店、时尚便利店、宠物寄养等，五花八门。很多人发现，与路途遥远的购物中心相比，家门口的社区商业，具备了便捷、亲民、针对性强、体验性丰富等特点，更具备“温度与人情”的一面。

　　这就很能够解释，为什么绿城·运河宸园的底商，一经推出，就受到市场狂热追捧。

　　桥西本是高端住区，绿城·运河宸园周边，散落着大河宸章、碧玺、臻园、龙湾等众多知名楼盘，天然存在消费需求，运河宸园的商铺群，在很多人眼里，是绝对的“金铺”。而随着发达配送体系的兴起，这些底商群的营业半径，其实更在扩大。

　　商业讲究“店多隆市”，运河宸园的商铺被人看中，还在于其一路之隔的D32社区综合体的兴盛。我们去大型购物中心，一般都是车来车往，经常足不出综合体本身，这就造成了大型购物中心周边商铺生意的萧条，因为谁都不会跑到那儿去。

　　而像D32这样的社区综合体，很多人都是步行前往的，这就让运河宸园的商铺群，与D32综合体，在动线走向上，融为一体，这大大增加了运河宸园商铺群的人流量。对于那些入驻D32无门的品牌来说，运河宸园底商是最好的选择。

　　住宅价格高涨后，住宅与商铺之间，甚至出现了价格上的倒挂。像运绿城·河宸园的住宅，现在二手房市场已出现5万元/ m2以上的转让价格，但运河宸园在售底商，最贵的也只在6万元/ m2上下，最便宜的只有2.9万元/ m2，均价在3.9万元/m2左右，远低于住宅价格。这使得投资这些商铺，具备了更高的投资回报率。

　　当然，买商铺的人，终究还是会有所担忧，那就是商铺买下来后，要是租不出去，或是租金很低怎么办？

　　运河宸园很早就洞悉购铺人的这个“痛点”，他们特地成立了一支“商管”队伍，由资深的专业人士组成。他们的一大创举就是尽量做到“带租售”。即开发商在售卖部分商铺前，就已经找到商家，谈好商务条件，开出门店，购买人一旦看中这个商铺，就可把商家和商铺一并转让给购铺人，从而解决购铺人的后顾之忧。而由商管团队早期介入招商工作，也可在后来避免业态打架的问题，让商家之间彼此形成互补。

　　对于社区商铺而言，未来是否有前景，考虑的无非是以下几点：地段、人流、规模、品牌整合度、回报率，而仔细分析运河宸园的商铺，发现其中的每一项几乎都可打满分。有人说，是因为住宅的限购，才造成了当下商铺的旺销。其实像运河宸园这样的商铺，不管住宅市场调控政策如何，都是资产配置的良好选择。